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我国的写字楼租赁市场进入“中年危机”已十分明显

发布日期:2020-09-12 20:22浏览次数:

2020年一线城市写字楼出租市场空置率全面飙升,深圳的写字楼空置率最高,达到25.4%,上海的空置率也居于高点,达到20.9%,租金方面出现大幅下跌,其中深圳的下跌率达到13.6%,北京写字楼出租市场的平均租金最高,为358.5元/平方米/月。此外,,2019年上半年北京的写字楼空置率为11.5%,为八年以来最高值,新增供应面积16万平方米,总存量突破800万平方米,相当于32亿的库存租金额。
 
毫无疑问,我国的写字楼租赁市场进入“中年危机”已十分明显,空置率提升、租金大幅下滑、库存增加等都是写字楼租赁市场“中年危机”的实际表现,然而真正让写字楼走到今天的局面,还有三个重要原因:
 
一、写字楼面临“两大”限制
 
1.根据行政事业单位购买行办公楼政策指示,政事业单位购买办公楼以满足需求即可,不得以今后发展使用为由提高办公楼标准,根据人力、财力因地制宜,用较少的资金把行政事业单位办公楼工程建好。
 
2.根据发改委和住建部发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理》规定:严格限制盲目规划建设超高层“摩天大楼”行为,100米以上建筑需进行消防论证审查,严格限制250米以上建筑,一般情况下不允许建设500米以上建筑。
 
这两项限制对写字楼出租市场的影响是很大的,行政事业单位对写字楼办公场所的需求大,但是鉴于成本的把控,使得很多地区的事业单位采取自建和购置低廉价格的国有资产作为办公写字楼,无形之中削弱了写字楼出租市场的需求市场,另外写字楼大多以“高大”的形象展现在人们视野中,由于对环境和安全的考虑,写字楼越建越高这条路显然行不通了,依靠量取胜的写字楼将越来越“难”。
 
二、前期“跑”得太快,后期“跑不动”了
 
2005年,韩国电子巨头LG花30亿元在北京建国门商圈修建了“双子座”,由两栋对称的写字楼组成,搬进新办公楼后,便开始经营公司的电子业务,然而这经营的14年里,公司几乎年年亏损,在2019年最终下定决心撤离中国,在处置资产时却迎来了意外之喜,自己的写字楼估值竟然有88亿元,相当于增值了58亿,投资回报为200%,十四年的时间里,写字楼不仅回本了,还多赚了两栋双子座钱。
 
然而,如今的写字楼却并没有那么幸运了,作为北京、上海两地最大的写字楼开发商SOHO中国就“背道而驰”,据澎湃新闻报道,2020年上半年SOHO中国财报数据显示,实际租金收入下降12%,净利润下降63.8%,总资产702.67亿元,总负债329.45亿元,高负债局面下,迫使潘石屹不得不寻找变卖资产的出路,比如去年就曾与黑石集团进行了谈判,不过谈判并不顺利,已提前终止。
 
可见,写字楼的价值的确高大,随便一栋一线城市的写字楼价值都是几十亿甚至上百亿,只是这个价值终究只是“估值”,最终值不值这个价还是个未知数,随着写字楼数量不断增多,“跑的太快”的写字楼跌跟头的日子势必不会太远。
 
三、市场需求量小,吻合度低
 
如果说一线城市的写字楼出租市场租金高还说得过去,毕竟单价摆在那里,租一个100平方米的办公室月租金至少2万元以上,实际生活中,其实在有性价比更高的办公场所情况下,即使是40元/平方米/月的单价也会觉得高,从事写字楼租赁行业的朋友想必就深有体会,在大城市中,写字楼有需求的群体大部分是中小型企业,并且许多还是创业型公司,对租金成本的预算十分有限,“租不起”成为了很多中小企业在写字楼出租市场中的通病。
 
市场需求量少,吻合度较低,也直接导致写字楼出租市场的交易方式偏向于“批量交易”,当然选择批量交易除了不受投资者待见外还存在另外一个原因:将写字楼划分成小产权物业后,不便于后期的物业管理,各业主之间因为利益原因,业主租金和商户的需求难以达成一致,不过这个原因相比前者的影响因素还是较小。
 
可见,写字楼出租市场目前“高不成,低不就”的局面已经形成,写字楼的“不景气”原因已十分明确,似乎因果之中早已注定:享受写字楼物业增值带来的利益,就得承受写字楼预期太高而“卖不掉”的风险,一栋写字楼即使估价再高又有什么用呢?高了没人买,低了又不愿意卖,不正是当下写字楼真实写照吗。
 
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