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深圳写字楼供过于求现象持续存在

发布日期:2020-09-12 20:35浏览次数:

近年来,深圳的写字楼市场一直不太尽如人意。7月11日发布了今年上半年各大城市甲级写字楼空置率排名:
 
北上广深四个城市的空置率全部攀升,分别达16.2%、20.9%、6.7%、25.4%。相比2019年,空置率分别上升了7.3%、2.4%、2.4%、9.0%。
 
一线城市里面,深圳写字楼空置率最高,达25.4%,写字楼租金下降幅度最大,同比下跌13.6%,222.9元/㎡。
 
2016年~2019年间,深圳写字楼空置率从13.3%升至20%,与空置率相应的是,深圳写字楼新增供应量也从130万平方米升至200万平方米,供过于求现象持续存在。
 
但随着7月15日深圳最严限购令的降临,大量滞留在住宅市场的现金流已经开始盯上了写字楼这块蛋糕。
 
2020年上半年,大湾区写字楼市场租金及价格下跌趋势持续,租金跌幅高于价格跌幅,区域整体收益率进一步萎缩。
 
近日,根据《大湾区甲级写字楼指数》指出,疫情导致的经济增速放缓叠加过高供给影响,上半年湾区各城写字楼租金、价格普跌,分别环比下跌4.1%、3.6%。
 
其中深圳价格降幅最高,环比下降8.5个百分点至190.8元/㎡。
 
写字楼空置率明显上升,从2018年下半年就已显现,其中深圳CBD福田区表现更为明显。
 
去年第一季度,全市甲级写字楼的净吸纳量,即新租面积加扩租面积减去退租面积,为4.7万平方米,但福田区出现退租现象,全区净吸纳量为负1.2万平方米。
 
由经济增速放缓导致的企业租赁需求减弱,造成了目前市场中供过于求,深圳前海、后海、宝安、龙岗中心城等新兴区域写字楼集中落成,都将进一步推高深圳写字楼存量。
 
2019年,深圳全市甲级写字楼存量为608万平方米,这一数据高于广州,低于北京、上海。
 
但2019年,深圳有109.9万平方米甲级写字楼交付,主要集中在福田、前海,占新增供应的28.8%、25.5%,深圳年新增供应要远远高于北京、上海、广州。
 
对经济环境变化和经营预期由乐观转向保守,希望降低资金投入,以节省物业租赁成本来保持竞争力,以及有效规避预期风险。
 
市场下行过程中不乏极端案例,如某地标写字楼一次性出现数万平方米的退租现象,以及写字楼二房东出现普遍性亏损,不得不收缩战线或重新调整投资策略。
 
同时还有不少联合办公品牌,出现关店、调整定位等情况,以应对需求的减少。
 
写字楼市场持续萎靡,经济增速放缓是一部分原因,其主要原因还是供大于求。
 
今年,经济下行叠加疫情效应,不少企业破产或裁员退租,这必然导致写字楼价格一再走低。
 
与市场现状相呼应的是,诸多写字楼业主采取更多优惠手段,比如降低租金、延长免租期以及提高佣金比例来换取稳定或者更高的项目出租率。
 
深圳未来新增853万平写字楼供应
面对写字楼市场巨大的存量,深圳预计未来五年时间提供853万平方米的甲级写字楼,仅今年投入使用的供应就高达178万平方米。
 
相比住宅供地,深圳政府对商业用地的供应相当大方。多中心发展战略,也导致深圳各区的写字楼如雨后春笋般建起。
 
无论是新入市写字楼,还是改造厂房而成的写字楼,入市项目多,在建面积大,以现有的深圳企业,难以消化。
 
面对写字楼的存量已经严重过剩情况,为何政府还在大力规划办公综合体建设?
 
首先以科技创新立足的深圳,是由大量小微企业积累而成的,大量供应可以降低企业的租赁成本,减少企业外流的同时,鼓励小微企业做大做强。
 
其次深圳是全国经济最具科技创新活力的城市,发展潜力巨大,为了吸引更多的科创企业进驻,现在就要预留足够面积的写字楼商务区。
 
即便最后写字楼市场过剩,可以改建住宅出售,毕竟商改住相对容易,但是住改商则工程量巨大。
 
深圳市政府加大写字楼商务区供应,可以提供足够的优质产业发展空间,以促进经济的转型升级,是具有长远目光的规划。
 
尽管目前写字楼空置率很高,并将持续一段时间,相信深圳未来有潜力消化自身的写字楼市场。
 
受下半年集中供应影响,深圳市场空置率还将进一步走高,租金、价格也料将随之下跌,下半年深圳预计还有约90万㎡供应的入市。
 
新政之下,资本看好写字楼未来市场
 
在住宅市场无处安放的资本,如今将更加看好深圳写字楼资产。
 
早在2019年,深圳写字楼市场就累计成交31宗,成交额达549亿元,同比增长75%,占全国大宗交易总额近20%,创下历史新高。
 
从深圳房地产市场成交物业类型看来,写字楼依然受投资者青睐。即便写字楼租赁市场表现不佳,仍有大批的投资人看好深圳的写字楼资产。
 
去年至今,香港领展房地产信托基金,66亿元收购福田怡景中心城购物中心;中国人寿又以120亿元的价格,拿下华侨城于深圳新建的总部大楼。
 
中信保诚80亿拿下华润前海大厦;南山华联城市中心,将T3办公楼4-11层打包,售价达5.7亿。
 
作为大湾区发展规划中的核心城市,以新兴产业为依托高速增长经济的模式,才是深圳的本来面目,写字楼市场必将是深圳投资市场最活跃的一极。
 
深圳自身高速发展,消化潜能巨大。
 
近几十年,深圳抓住机遇,快速发展自身的金融与科技实力,扶持了一批国内最强的民营企业。
 
除华为、腾讯、万科、平安、招商等一批世界500强企业,还有比亚迪、中兴、大疆、华大基因等新兴科技公司。
 
这些企业不仅多年来为深圳输入了无数的新鲜血液,现在也不断为周边城市经济发展带来利好。
 
据深圳市市场监管局所属企业注册局透露,目前,深圳商事主体总量达到333.7万户,连续七年保持头名,创业密度也稳居全国第一。
 
巨大的写字楼供应体量为用户带来了难得的吸引力,尤其是对于想在深圳建立总部,但苦于无地可求的企业而言更甚。
 
如今新政的实施,又让深圳住宅市场巨大的消化能力,转移到写字楼市场上。
 
尽管年初疫情对短暂干扰了深圳写字楼市场,但良好的营商环境、持续优化的产业结构及年轻化为主的人口体量,将是深圳写字楼,尤其是甲级写字楼市场未来崛起的重要支柱!
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